Що відбувається з ринком житла Львова

Протягом останніх трьох років ринок житлової нерухомості України зіткнувся з багатьма викликами: повітряними обстрілами, міграцією населення, дефіцитом кадрів, економічною нестабільністю, девальвацією національної валюти, труднощами при залученні фінансування, ускладненою логістикою, блекаутами.

Порівняно з іншими регіонами, ситуація в містах на заході країни, зокрема у Львові, виглядає для девелоперів більш сприятливою. Завдяки розташуванню у відносно безпечній локації там спостерігається високий попит на житло.

Обсяг нової пропозиції на ринку і темпи будівництва продовжують відновлюватися, а середня вартість житла в новобудовах Львова демонструє стабільне зростання, перевищивши довоєнні показники та ціни на столичному ринку житла.

Також протягом 2024 року на ринку було укладено кілька знакових угод між провідними забудовниками та інвестиційними компаніями щодо співпраці над спільними проєктами у Львові, що підтверджує зацікавленість інвесторів.
Що пропонує львівський ринок житла
У 2024 році обсяг нового житла, введеного в експлуатацію у Львівській області, перевищив 1 млн кв. м – на 38% більше, ніж у 2023 році. Цей показник усе ще на 12% нижчий за обсяг 2021 року, але більший, ніж у 2018-2020 роках.

Одними з ключових причин збільшення обсягів введення житла в експлуатацію стали зростання попиту та цін на ринку. Інші причини – значний обсяг проєктів (понад 2 млн кв. м), розпочатих до великої війни, та реалізація відкладених проєктів, де у 2022-2023 роках спостерігалося скорочення активності.

Кількість та обсяги проєктів, будівництво яких почалося після великої війни, продовжує падати, що свідчить про стриманий підхід девелоперів до відкриття нових будівельних майданчиків. На темпи появи нових проєктів у Львові впливають загальна невизначеність щодо ситуації в країні, необхідність забезпечення достатнього фінансування при змінному попиті, зростання собівартості будівництва та складність забезпечення необхідної кількості працівників на майданчиках.

Дефіцит кваліфікованих кадрів призводить до зростання собівартості будівництва і впливає на можливість безперервного ведення робіт. Девелопери стикаються з цією проблемою дедалі частіше. На початку 2025 року значна кількість будівельних компаній-підрядників не належала до категорії критично важливих підприємств для економіки України і не могла бронювати своїх співробітників.

Знизило обсяги нових проєктів у 2024 році й ухвалення історико-архітектурного опорного плану Львова, що регулює будівництво в межах історичного ареалу. Навколо цього документа тривали судові процеси і в цей період видача дозвільних документів в історичних зонах Львова була призупинена. У лютому 2025 року судові процеси були завершені, новий опорний план залишився чинним.

Крім того, у 2021-2022 роках у Львові були розроблені додаткові рекомендації для девелоперів стосовно вимог до житлових будинків, що споруджуються.

Одна з ключових – обов’язкова наявність підземного паркінгу, який може виконувати функцію найпростішого укриття, а кількість підземних паркомісць має відповідати кількості квартир в новому комплексі. Серед інших рекомендацій – якісна просторова структура, вимоги до фасадів, безбар’єрність входу, підземні контейнери для твердих побутових відходів. Будівництво підземного паркінгу створює додаткове фінансове навантаження для забудовника, оскільки собівартість підземного паркінгу вища порівняно з наземними паркомісцями.
Попит
За заявами девелоперів, у 2024 році кількість угод на ринку новобудов Львова була нижчою від довоєнного рівня. Деякі забудовники повідомляють, що попит становить лише 30% від обсягу 2021 року. Інші зазначають, що кількість угод зростає навіть на проєкти, які перебувають на початкових стадіях будівництва, і в окремі місяці може становити 60-80% від довоєнних показників.

Різниця в показниках продажів в окремих забудовників залежить від їх репутації та надійності, темпів будівництва та якості концепцій проєктів. У поточних умовах покупці на первинному ринку нерухомості особливу увагу звертають на темпи будівництва. Відповідно, компанії, що мали запас міцності, користуються більшим попитом і мають більші можливості для належного фінансування робіт.

На вторинному ринку кількість угод з купівлі-продажу житла у Львівській області у 2024 році становила близько 12 тис., що на 5% нижче від аналогічного показника 2023 року і на 39% нижче, ніж у 2021 році. Незначне зниження порівняно з 2023 роком може пояснюватися кібератакою на реєстри Мінʼюсту в грудні 2024 року, коли близько місяця не працював реєстр речових прав на нерухоме майно.

Попри значні виклики на ринку нерухомості України, ринок житла Львова є одним з найактивніших у країні завдяки відносній безпечності порівняно з іншими місцями і високому приросту населення з початку великої війни. Так, з кінця лютого 2022 року і до кінця 2024 року в області, за офіційними даними, було 674 тривоги, тоді як, наприклад, на Київщині – 3 223. Чисельність населення в місті в цей час зросла на 30%: із 769 тис. до 1 млн., з яких 150 тис. – це внутрішньо переміщені особи.

Читайте також:

Ігор проти Володимира. Чи зможе Ніконов побудувати ЖК на історичних землях Києва?

Серед покупців житла можна виділити кілька ключових категорій клієнтів. Це жителі Львова, які вирішили покращити свої житлові умови; внутрішньо переміщені особи із східних та південних регіонів; особи, що переїхали з релокованими підприємствами; інвестори з різних куточків України, які очікують отримати прибуток від подальшого перепродажу об’єкта; інвестори, які планують здавати нерухомість в оренду з метою подальшого отримання прибутку.

Варто також згадати про активізацію державної програми іпотечного кредитування “єОселя”. В області у 2024 році було оформлено 559 позик – на 75% більше, ніж у 2023-му. Ринок відреагував на це позитивно: багато девелоперів пройшли акредитацію для участі в програмі та очікують на пожвавлення попиту завдяки їй.
Ціни

У кінці 2024 року ціни на квартири в новобудовах Львова досягли рекордних 1 320 дол. за кв. м, випереджаючи столичні показники. Порівняно з 2021 роком динаміка середньої вартості житла була однією з найвищих серед усіх обласних центрів.

За три роки вартість квартир на первинному ринку Львова підвищилася на понад 40%. З 2019 року середня вартість квадратного метра в місті щороку збільшувалася на 18% і зросла з 595 дол. за кв. м до 1 339 дол. за кв. м.

У Львові найвищі ціни зафіксовані в центральній частині міста (Галицький район), проте в лютому 2025 року новобудов у цьому районі не було. Відповідно, найвищі середні ціни спостерігалися в Личаківському та Франківському районах (1 660 та 1 570 дол. за кв. м відповідно). Найнижчі середні ціни були в Сихівському та Шевченківському районах міста (1 200 та 1 290 дол. за кв. м відповідно).

Ціни на оренду квартир у Львові високі через стабільний попит, що сформувався ще з початку великої війни. У кінці 2024 року середня вартість оренди однокімнатної квартири становила 15 700 грн, збільшившись на 4% порівняно з цим же періодом 2023 року. Вартість оренди в доларах знизилася на 8%.

Знакові угоди на ринку
Завдяки позитивній динаміці на ринку житлової нерухомості Львова у 2024 році відбулися дві знакові інвестиційні угоди про співпрацю.

Львівська будівельна компанія “Ваш дім”, що входить до холдингу OKKO GROUP, оголосила про об’єднання із забудовником Avalon. За словами представників компаній, об’єднання під спільним брендом Avalon дозволить об’єднати зусилля для зростання, розвитку житлового девелопменту та капіталізації. Уже у 2024 році компанії почали реалізовувати перший спільний проект ЖК Avalon Magnolia.

Компанія Dragon Capital інвестувала в один з проєктів компанії Viking Development у Львові. У Dragon Capital заявили, що Львів для них – стратегічно важливий регіон через розташування, зростання населення та попиту на доступне житло. На початку 2025 року компанії почали реалізовувати проєкт ЖК Viking Gardens.
Підсумок
Попри виклики, які стоять перед забудовниками, ринок житла Львова динамічно відновлюється. Площі нового житла та динаміка будівництва збільшуються, а середня вартість квартир сягнула найвищого рівня за останні роки і перевищила столичні показники. Завдяки цьому на ринку відбулися угоди між забудовниками та інвесткомпаніями і почалися роботи над спільними проєктами у Львові.

Майбутні тренди на ринку житла міста залежатимуть від дати і формату завершення війни, темпів макроекономічного відновлення, інфляції, демографічної ситуації, обсягів пільгового іпотечного фінансування, кількості кваліфікованих кадрів, рівня відкладеного попиту та інвестиційної привабливості України.

Ухвалений у 2022 році закон “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” зобов’язує забудовників реєструвати в нових проєктах право на всі майбутні об’єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Закон також зобов’язує сплачувати податки (на доходи фізосіб, військовий збір та державного мито) при продажі нерухомості навіть на первинному ринку. Цей фактор може знизити кількість інвесторів, що купують квартири з метою перепродажу.

Співавторки: Анастасія Федірко, менеджер напряму консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні, та Анастасія Гурова, старший консультант напряму консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні